Какой бывает ипотека, как учесть все риски, кому принадлежит ипотечное имущество и как не переплатить проценты?

ipoteka_01.jpg

Ипотека — это залог недвижимого имущества. То есть вы берете у банка деньги под процент (кредит), а гарантией того, что вы вернете эти деньги, становится ваша недвижимость: дом, квартира, земельный участок.

Ипотеку обычно воспринимают как кредит на новое жилье. В этом случае в залог идет квартира (дом), приобретенная на деньги, полученные от банка. Но это только один, пусть и самый распространенный, вид ипотеки.

Также вы можете заложить недвижимость, которая вам уже принадлежит, и взять у банка деньги на новую квартиру или дом. Более того, взять ипотечный кредит можно не только на покупку жилья, но и на его ремонт, строительство и другие цели без их указания.

Ипотечный кредит оформляется или одним договором, или двумя: кредитным договором и договором об ипотеке.

Недвижимость — это объекты, прочно связанные с землей, которые нельзя переместить в пространстве без ущерба для них. Согласно закону воздушные и морские суда и космические объекты — тоже недвижимость (хотя они могут перемещаться). Так что если у вас во владении есть космический корабль, теоретически вы можете заложить в ипотеку и его.

 

Перед тем, как оформить ипотечный кредит

Ипотека — это всерьез и надолго, и перед тем как ее взять, нужно ответить себе на следующие вопросы:

1. Сколько у меня денег на первоначальный взнос, и какую сумму мне нужно взять в кредит?

Как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому часть стоимости вы должны заплатить сами — так называемый первоначальный взнос. Например: 30% от стоимости квартиры вы должны оплатить за счет собственных средств, а 70% вам выдает банк в кредит.

2. Какую часть своего дохода я готов ежемесячно отдавать банку для погашения кредита, и в течение какого периода мне по силам это делать?

  • Оцените свои доходы и грядущие расходы.
  • Если ваши платежи по кредиту будут превышать 1/2 вашего годового дохода, то есть риск не справиться с выплатой кредита.
  • Не торопитесь, будьте разборчивы и сравнивайте предложения разных банков, внимательно изучите условия договора, чтобы все, что написано в договоре, вам стало понятно.

Подробную информацию по ипотечному кредитованию можно получить в банках, которые предлагают ипотечные кредиты, а также на сайте «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое реализует государственную политику по повышению доступности жилья.

Виды процентных ставок по ипотечному кредиту



Если размер платежей меняется, банк может направить вам уточненный график (это должно быть установлено в договоре).

Полная стоимость кредита указывается на первой странице договора в верхнем правом углу. В ней учтены все ваши расходы по кредиту: основной долг и проценты по кредиту, а также другие платежи, которые вы должны будете платить банку по договору.

3. Как я буду погашать кредит?

Платежи по ипотечному кредиту состоят из двух частей: оплаты части суммы кредита (основного долга) и процентов за кредит.

Не забудьте про остальные расходы: вам придется заплатить государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки и оплатить страхование заложенного имущества.

Банк не может брать с вас оплату за выполнение своих обязанностей при оформлении и обслуживании кредита, а также за услуги, которые банк оказывает вам в собственных интересах. Например, за рассмотрение заявки на кредит.

Ипотеку погашают дифференцированными или аннуитетными платежами. Не спешите пугаться, мы объясним, что значат эти слова.

Дифференцированные платежи — вы ежемесячно платите фиксированную сумму основного долга плюс процент за непогашенную часть долга. Каждый месяц платеж уменьшается, и за весь срок кредита вы тратите на проценты меньше, чем при аннуитетных платежах. Но сначала платежи по кредиту будут ощутимо больше по сравнению с платежами в конце срока.

Аннуитетные платежи — вы ежемесячно платите равные суммы. Вы поэтапно гасите основной долг: его доля в составе аннуитетного платежа увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за очередной месяц пользования кредитом, соответственно, уменьшается. С постоянной суммой платежа по кредиту удобнее планировать собственный бюджет.

Способ платежа выбирает банк и указывает его в договоре — поэтому внимательно изучайте условия различных банков и выбирайте удобное вам предложение. Также банк обязан дать вам график с информацией о суммах погашения основного долга и процентов и датах платежей (или схему их определения) и назвать общую сумму выплат за время действия договора.

И при дифференцированных, и при аннуитетных платежах проценты уплачиваются за фактический срок пользования кредитом.

Примеры расчета дифференцированных и аннуитетных платежей.

Расчеты носят приблизительный характер. Для точного расчета необходимо знать точное количество календарных дней в процентном периоде и календарном году.

Например, вы берете ипотечный кредит на сумму 5 000 000 рублей сроком на 15 лет (180 месяцев) под 12% годовых. График платежей по такому кредиту в первый год будет следующим:

Дифференцированный платеж
№ Платежа Cумма платежа Основной долг Начисленные проценты Остаток задолженности
1 77 778 27 778 50 000 4 972 222
2 77 500 27 778 49 722 4 944 444
3 77 222 27 778 49 444 4 916 667
4 76 944 27 778 49 167 4 888 889
5 76 667 27 778 48 889 4 861 111
6 76 389 27 778 48 611 4 833 333
7 76 111 27 778 48 333 4 805 556
8 75 833 27 778 48 056 4 777 778
9 75 556 27 778 47 778 4 750 000
10 75 278 27 778 47 500 4 722 222
11 75 000 27 778 47 222 4 694 444
12 74 722 27 778 46 944 4 666 667

Остаток задолженности к концу первого года платежей по кредиту составит 4 666 667 рублей.
При дифференцированных платежах сумма основного долга по кредиту, как правило, выплачивается равными долями (в приведенном примере: 5 000 000 рублей / 180 месяцев = 27 778 рублей в месяц). Проценты по кредиту начисляются на остаток задолженности, с уменьшением задолженности размер платежа ежемесячно уменьшается. То есть в первый месяц кредита проценты начислялись на сумму 5 000 000 рублей, а в следующий месяц – уже на сумму 4 972 222 (5 000 000 рублей – 27 778 рублей) и так далее.

Аннуитетный платеж
№ Платежа Cумма платежа Основной долг Проценты Остаток задолженности
1 60 008 10 008 50 000 4 989 992
2 60 008 10 108 49 900 4 979 883
3 60 008 10 210 49 799 4 969 674
4 60 008 10 312 49 697 4 959 362
5 60 008 10 415 49 594 4 948 947
6 60 008 10 519 49 489 4 938 428
7 60 008 10 624 49 384 4 927 804
8 60 008 10 730 49 278 4 917 074
9 60 008 10 838 49 171 4 906 236
10 60 008 10 946 49 062 4 895 290
11 60 008 11 056 48 953 4 884 234
12 60 008 11 166 48 842 4 873 068

Остаток задолженности через год составит 4 873 068 рублей.

При аннуитетных платежах ежемесячно уплачиваются одинаковые суммы (60 008 рублей), размер которых меньше, чем платежи в начальный период по дифференцированному способу погашения.

4. Какие есть риски и как их снизить?

  • Потеря/снижение дохода
  • Потеряли работу, снизили зарплату, выросли расходы – такое может случиться с каждым. Именно поэтому перед тем, как обратиться в банк за ипотечным кредитом, следует тщательно оценить свое финансовое положение в долгосрочной перспективе.

    Рост инфляции, изменчивость процентных ставок по ипотеке и рыночных показателей, к которым эти процентные ставки могут быть привязаны, также могут повлиять на вашу способность погашать кредит.

  • Валютный риск
  • У вашей зарплаты и ипотеки разная валюта? Если обменный курс резко падает, вы платите больше. Поэтому лучше брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход.

  • Снижение стоимости залога
  • В кризис цена на жилье может резко упасть. Если вы не сможете вносить платежи по кредиту и заложенное имущество придется продать, то вырученных средств может не хватить для погашения кредита.

  • Страхование предмета залога и иных рисков

Если с жильем-залогом что-то случилось (например, пожар), банк может попросить выплатить весь кредит досрочно или же может возместить свои убытки за счет суммы страхования, предусмотренной договором страхования заложенного имущества.

Таким образом, чтобы снизить риски, заложенное имущество страхуют. По закону вы обязаны застраховать имущество на его полную стоимость за свой счет и в пользу кредитора (банка), если в договоре ипотеки не прописаны другие условия. А если вы внесли первоначальный взнос, то имущество страхуется минимум на сумму кредита.

Вы можете оплатить и другие виды страхования, которые помогут снизить риски. Например, страхование жизни, страхование вашей ответственности. Это добровольные виды страхования, но в некоторых случаях они могут снизить процентную ставку по кредиту.

Кроме того, у банка есть право застраховать финансовый риск возникновения убытков в случае, если денег от продажи заложенного имущества будет недостаточно для погашения кредита. Но банки не всегда пользуются этим правом.

Когда взяли ипотеку

1. Что я могу делать с квартирой?

Ипотечную квартиру вы не можете продавать, дарить или менять без согласия банка, если в договоре не указано другое. При этом сдавать в аренду такую квартиру можно без согласия банка, если иное не указано в договоре.

Вы можете завещать ваше имущество, но при получении в дар квартиры с ипотекой новый владелец принимает на себя и все связанные с ней залоговые обязательства.

2. Можно ли погасить кредит досрочно?

Вы можете погасить ипотеку досрочно полностью или частично, сообщив в банк не менее чем за 30 дней, если кредит вы брали не для предпринимательства. В договоре может быть указан более короткий срок.

При досрочном погашении проценты уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом.

Банк также может потребовать с вас досрочную оплату, даже если вы соблюдаете график платежей, но при этом:

  • при заключении договора знали, но письменно не предупредили, что у других людей есть права на заложенное жилье (другой залог, аренда);
  • нарушаете правила пользования: делаете незаконный ремонт или создаете угрозу повреждения;
  • не застраховали залог;
  • отказали банку в проверке имущества;
  • продали или подарили жилье без согласия банка;
  • совершили преступление, и государство изымает имущество;
  • жилье передано в залог другому кредитору (например, другому банку по иному кредиту), и такой кредитор принимает решение о возмещении своих убытков за счет продажи этого имущества.

Если вы откажетесь от досрочной оплаты, банк вправе компенсировать убытки за счет принудительной продажи квартиры.

3. Можете ли вы лишиться квартиры?

Если вы не справляетесь с оплатой ипотеки, банк может обратиться в суд, чтобы за счет продажи квартиры или иного заложенного имущества покрыть свои убытки. Но если вы успеете погасить долг по кредиту до момента продажи заложенной квартиры, то процесс продажи могут остановить.

Обратите внимание, что после продажи заложенной квартиры на основании решения суда вы лишаетесь права пользоваться этим имуществом. То есть вы и все, кто там проживают, должны освободить жилплощадь. Кроме того, новый собственник квартиры может потребовать освободить квартиру через суд.

Если вы взяли ипотеку на приобретение или строительство того или иного жилья, его капитальный ремонт, улучшение, а также на погашение полученных ранее подобных кредитов, то забрать у вас квартиру могут только при систематическом (больше трех раз за год) нарушении сроков оплаты по кредитному договору.

Если долг по кредиту крайне незначителен и явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд может отклонить требование банка о погашении ваших долгов посредством продажи заложенного имущества. Но это не значит, что ипотека прекратилась — вы все еще должны.

Итак, по решению суда ваш залог продают и за счет суммы, вырученной от продажи, погашается ваш долг. Если этой суммы недостаточно, то при отсутствии договора страхования вашей ответственности (или страхования финансового риска банка) оставшаяся часть долга погашается за счет другого вашего имущества по решению суда.

4. Что делать, если я не могу платить за ипотеку?

Напишите письменное заявление в банк. Там могут согласиться изменить условия договора (так называемая реструктуризация задолженности): отсрочить платеж, увеличить срок кредита, изменить валюту оплаты.

Вы можете взять новый кредит, чтобы погасить долг, в том же или другом банке — то есть рефинансировать кредит.

Подробнее об этом читайте в статье: «Что делать, если я не могу платить по кредиту?»

Все неурегулированные или спорные вопросы по ипотеке решаются либо в суде, либо с помощью Финансового омбудсмена. Это орган, действующий при Ассоциации российских банков.

Самая крайняя мера — банкротство. Обратите внимание: если вас признают банкротом, то ваши долги будут погашать за счет продажи на торгах всего вашего имущества. В том числе на продажу могут выставить жилое помещение, даже если оно находится в ипотеке и это единственно пригодное для вас и вашей семьи жилье.

5. Что еще нужно знать про ипотеку?

Закладная. Право банка на вашу ипотеку удостоверяется ценной бумагой – закладной. Она может быть составлена в любой момент до выплаты вами всей суммы долга.

Этот документ банк может продать или передать другому юридическому лицу без вашего согласия. Не стоит беспокоиться: для вас поменяются только реквизиты оплаты (банк сообщит) — сумма кредита и процентов по закону останется прежней.

Налоги. Вы можете получить налоговый вычет, если тратите деньги на покупку или строительство жилья. Это правило распространяется на случаи, когда деньги были получены от банка по ипотечному кредиту. Но для получения такого вычета необходимо иметь официальный доход, который облагается налогом.

Вы можете уменьшить сумму выплат подоходного налога (подтвердите право в налоговой и сообщите работодателю) или вернуть излишне уплаченные налоги (достаточно подтвердить право на вычет в налоговой).

Подробнее читайте в статье: «Как получить налоговый вычет?»

Компенсировать могут расходы на покупку жилья (сумма вычета не больше 2 млн рублей) и расходы на погашение процентов (сумма вычета не больше 3 млн рублей).

К примеру, если вы заплатили за квартиру 5 млн рублей — вам вернут 13% только от 2 млн рублей. Если квартира стоила 1,5 млн рублей, вам вернут 13% от 1,5 млн рублей. Также и с процентами по ипотеке. За 15 лет кредита вы заплатили 14 млн рублей процентов по кредиту — вам вернут 13% только от 3 млн рублей.

Регистрация на сайте

Вход на сайт

Преимущества регистрации

Запрос пароля

Если вы забыли пароль, введите вашу электронную почту, на нее будут высланы контрольная строка для смены пароля, а также ваши регистрационные данные.

Выслать контрольную строку

Регистрация преподавателей

Преимущества регистрации

Если вы преподаватель, методист, эксперт или волонтер в сфере финансовой грамотности, мы рекомендуем зарегистрироваться в разделе «Преподавание». После проверки предоставленной информации вы получите доступ обсуждениям и возможность без ограничений общаться с коллегами.

Все поля обязательны к заполнению

Преимущества регистрации

Мы рекомендуем зарегистрироваться вам на сайте FIncult.info для сохранения результатов тестирования и персонализации интерфейса сайта.

Регистрация