Долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

Покупая квартиру на этапе строительства или даже только проекта, можно неплохо сэкономить. Но риски высоки: участники долевого строительства нередко оставались и без денег, и без квартиры. Разбираемся, как провести сделку безопасно.

dolevoe_stroitelstvo_01.png

Что такое долевое строительство?

Чтобы построить дом, строительной компании нужны миллионы рублей. Она может взять кредит в банке, но за это ей придется платить проценты, и немалые. Другой вариант — получить деньги от людей, которые хотели бы в этом доме жить. Они могут заранее оплатить свою будущую квартиру — и таким образом внести свою лепту в финансирование строительства. Это и называется долевым строительством.

Оно выгодно застройщикам — ведь им не придется платить проценты покупателям квартир, как банку. И покупатели тоже могут сэкономить — квартиры на этапе строительства, а тем более проекта, стоят гораздо дешевле, чем готовое жилье.

Но до недавнего времени такой вариант покупки жилья был довольно рискованным. Нередко застройщики действовали по принципу финансовой пирамиды. Они направляли деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате оказывалось, что деньги новых покупателей уже потрачены, а строительство их дома даже не началось.

С 1 июля 2018 года ситуация изменилась — строителей начали контролировать банки, у которых есть разрешение на финансирование долевого строительства. Такие банки отслеживают, на что застройщики тратят деньги. Их реестр опубликован на сайте Банка России (чтобы найти на странице нужный список, одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»).

Купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами. Первый — заключить договор напрямую с застройщиком. Второй — воспользоваться счетом эскроу, то есть заключить трехсторонний договор со строительной компанией и банком. В этом случае застройщик может получить деньги покупателя, только когда сдаст дом.

Договор с застройщиком

dolevoe_stroitelstvo_02.png

Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. Но с 1 июля 2018 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли только на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

Какой порядок действий?

  1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

  2. Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

  3. Стоит проверить, входит ли банк в число уполномоченных на финансирование долевого строительства. Их реестр есть на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам перечислить деньги на счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

  4. Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

  5. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

  • Большинство застройщиков пока продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.

  • Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.

  • Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже.

Минусы

  • Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.

  • Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

Надо учитывать, что купить квартиру напрямую у застройщика можно только до 1 июля 2019 года. После этой даты приобрести строящееся жилье можно будет только через договор эскроу.

Договор эскроу

dolevoe_stroitelstvo_03.png

Договор эскроу трехсторонний: его заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Эти деньги лежат там до момента, когда застройщик сдаст готовый дом. Строительная компания может получить деньги с этих счетов эскроу, только когда первые покупатели получат ключи от своих квартир.

При такой схеме компания получает деньги на строительство от банка в кредит. Но ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты.

Какой порядок действий?

  1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает вам, с каким банком он работает. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства через эскроу.
    Список таких банков можно проверить на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам открыть счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

  2. Вы заключаете трехсторонний договор со строительной компанией и банком. Открываете счет эскроу и вносите на него полную стоимость будущей квартиры.

  3. Деньги на счете эскроу считаются вашими — до момента, пока строительная компания не сдаст дом в эксплуатацию и не начнет выдавать ключи от квартир.
    По закону застройщик получает доступ ко всем счетам эскроу по проекту, как только передаст квартиру в собственность хотя бы одному покупателю. С этого момента строительная компания считается собственником всех денег дольщиков.

  4. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

  • Риски потерять деньги сведены к минимуму. Суммы на счетах эскроу в размере до 10 млн рублей попадают в систему страхования вкладов.

  • В случае банкротства застройщика покупатель может забрать деньги со счета эскроу в любой момент. Не нужно совершать никаких дополнительных действий.

  • Строительные компании получают не деньги дольщиков, а кредиты от банков. В такой ситуации им выгодно закончить строительство как можно быстрее, чтобы заплатить меньше процентов банку. А у вас — все шансы въехать в новую квартиру как минимум в срок, который обещает застройщик, а то и раньше.

Минусы

  • Схема финансирования через счет эскроу появилась совсем недавно. Поэтому мало кто из застройщиков уже начал ее использовать. А значит, и выбор квартир по этой схеме пока невелик. Но уже с 1 июля 2019 года все строительные компании смогут продавать квартиры на этапе строительства только через счета эскроу.

  • Квартиры по такой схеме могут стоить дороже, чем аналогичное жилье, которое дольщики покупают напрямую. Это происходит потому, что застройщик не получает деньги от покупателей, а берет кредит на строительство в выбранном уполномоченном банке и платит по нему проценты.

  • Даже если у вас есть претензии, например, по качеству строительства или отделки и вы не хотите принимать готовую квартиру, деньги с вашего счета эскроу все равно переходят к застройщику. Поэтому, хоть вы и защищены от недостроя, застройщика нужно выбирать очень тщательно. Лучше заранее посмотреть дома, которые строительная компания уже сдала, и обратить внимание на качество строительства.

Что делать, если застройщик обанкротился?

dolevoe_stroitelstvo_04.png

Если у вас договор эскроу, вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Ведь пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.

Если вы заключали договор напрямую с застройщиком, ваши вложения тоже не пропадут. В случае банкротства застройщика вам должны вернуть деньги либо строительство вашего дома завершит другая строительная компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий. Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или деньги, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.

Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?

Порядок действий будет зависеть от того, какой способ защиты денег дольщиков выбрала строительная компания.

По закону строительные компании обязаны использовать один из трех способов защиты денег дольщиков: сделать отчисления в государственный гарантийный фонд, застраховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками или заручиться гарантией банка.

Какой способ защиты выбрал ваш застройщик, прописано в договоре долевого строительства. Рассмотрим особенности этих способов.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

В случае банкротства застройщика Фонд находит другую компанию, которая достроит жилье, или возвращает деньги дольщикам.

Особенности:

  • Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.

  • Будут ли всем выплачивать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.

  • Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд выплатит деньги.

  • При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть, если вы вкладывались в строительство элитной квартиры большей площади, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.

  • Если же большинство людей сделают выбор в пользу жилья, Фонд профинансирует завершение строительства. В течение года с момента начала процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий должен найти новую компанию, которая согласится закончить стройку. Тогда вам останется дождаться завершения строительства. Если же новых строителей в течение года найти не удастся, Фонд выплатит дольщикам деньги.

Страховая компания

Если застройщик застраховал свою ответственность перед покупателем жилья, то в случае банкротства строителя дольщик может получить свои деньги в страховой компании. Копию страхового полиса застройщик должен выдать дольщику вместе с договором.

Но возможен и другой вариант действий. Обычно в случае проблем у строительной компании местные власти проводят конкурс и находят нового застройщика для объекта. Если вы хотели бы получить квартиру, а не деньги, то страховкой можно и не пользоваться, а дождаться окончания строительства.

Как правило, это дольше, но может быть выгоднее. Ведь за те деньги, которые покупатели внесли несколько лет назад, они вряд ли смогут найти сегодня аналогичное жилье. Правда, стоит оценить риски — не возникнут ли проблемы и у новой компании. Впрочем, вы можете передумать и потребовать выплату от страховой компании в любой момент, пока не получили жилье.

Особенности:

  • Как и в случае с Фондом, суд назначает конкурсного управляющего, который проводит процедуру банкротства застройщика. В течение трех месяцев после начала процедуры банкротства нужно подать конкурсному управляющему заявление, в котором должно быть указано, что вы хотите получить — достроенное жилье или деньги.

  • Получив заявки покупателей, управляющий составляет два реестра. Первый — реестр денежных требований. В нем значатся те, кто намерен получить выплаты. Второй — реестр требований о передаче жилых помещений. Туда попадают те, кто хочет готовое жилье.

  • Денежные выплаты можно получить в страховой компании, которая застраховала ответственность застройщика. Сроки выплат указаны в договоре страхования — обычно это 30–60 дней с момента, как дольщик представит все необходимые документы. В их число входят договор долевого строительства, платежные документы о переводе денег, копия решения суда о банкротстве застройщика и другие документы. Полный список можно узнать в страховой компании.

  • Если выбрали жилье, нужно будет просто дождаться завершения строительства. При этом вы в любой момент можете передумать. Согласно разъяснению Банка России для страховых компаний, дольщик может в любой момент отказаться от своих требований на жилье и получить выплату у страховщика. Разумеется, изменить свое решение можно только до момента получения жилья.

Банк

Если застройщик получил банковскую гарантию, банк принимает на себя ответственность по обязательствам строительной компании. Правда, банки крайне редко берут на себя такие обязательства. А если и берут, то делают все возможное, чтобы не допустить банкротства застройщика. Им выгоднее профинансировать строительство, чтобы дом все же был сдан.

А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

Вероятность этого крайне мала. Реестр уполномоченных банков составляет Банк России по жестким критериям. Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов. Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

Регистрация на сайте

Запрос пароля

Если вы забыли пароль, введите вашу электронную почту, на нее будут высланы контрольная строка для смены пароля, а также ваши регистрационные данные.

Выслать контрольную строку

Регистрация преподавателей

Преимущества регистрации

Если вы преподаватель, методист, эксперт или волонтер в сфере финансовой грамотности, мы рекомендуем зарегистрироваться в разделе «Преподавание». После проверки предоставленной информации вы получите доступ обсуждениям и возможность без ограничений общаться с коллегами.

Все поля обязательны к заполнению