Супруги могут разделить имущество и долги по соглашению или через суд до развода, во время него и после. Но если муж или жена вдруг поймут, что раздел прошел несправедливо, то оспорить его в большинстве случаев удастся только через суд в течение трех лет после расторжения брака. 

Все зависит от дальнейших планов на ипотечное жилье. Есть как минимум шесть вариантов.

1. Переоформить кредит и недвижимость на кого-то одного

Один из супругов вправе отказаться от своей доли жилья и долга — если второй готов взять кредит на себя, а ипотечный банк не возражает. При этом тот, кто лишается права собственности на недвижимость, вправе запросить компенсацию половины суммы уже выплаченных банку взносов за время, пока пара была в браке.

2. Выделить доли мужа и жены в жилье, а кредит разбить на два

В этом случае определяются доли в недвижимости и каждый заемщик оформляет с банком свой кредитный договор.

Важный момент: жилье должно оставаться в собственности бывших супругов до полного погашения обоих кредитов. При этом каждый может погасить свою часть долга быстрее графика, чтобы сократить переплату.

Пока ипотека не закрыта полностью, супруги вправе, например, сдавать жилье и гасить кредит за счет арендной платы. А затем продать недвижимость и поделить деньги пропорционально своим долям.

В таком сценарии есть риск: если один из супругов не справится с платежами, банк будет вправе выставить его долю недвижимости на торги. Первоочередное право выкупа будет у второго супруга. Но если он не потянет такие расходы, то часть квартиры может стать собственностью постороннего человека. И он будет делать со своей долей все, что захочет.

3. Разбить кредит и физически разделить жилье

Этот вариант, скорее всего, подойдет только для недвижимости, в которой можно сделать два отдельных входа и нет сложностей с делением коммуникаций. Например, для домов и квартир большой площади.

Сначала нужно выделить доли каждого собственника, а затем провести перепланировку с разделением коммуникаций. Минус в том, что потребуются дорогостоящие экспертиза и ремонт. И банк не всегда одобряет перестройку жилья.

4. Досрочно погасить долг, а затем продать жилье и разделить вырученные деньги

Такой вариант обычно выбирают, когда остаток по кредиту небольшой. На освобожденную от залога недвижимость проще найти покупателя и не нужно просить разрешения у банка на продажу квартиры.

5. Продать заложенную квартиру и поделить деньги

Здесь схема немного сложнее. По соглашению с банком жилье выставляется на продажу. За счет выручки полностью закрывается долг по ипотеке. А оставшаяся сумма распределяется между супругами.

У сделок с заложенным жильем много особенностей — о них читайте в статье «Как продать или купить ипотечную квартиру».

6. Ничего не делить, продолжать вместе погашать ипотеку

Иногда люди не оформляют раздел долга и жилья, а просто договариваются, кто какие платежи по кредиту вносит. Например, если супругам некуда разъезжаться после развода, и они продолжают жить в ипотечной квартире.

Но если один из заемщиков перестанет выполнять обязательства, то весь долг придется гасить второму. Причем право на долю в ипотечном жилье сохранится у обоих. И в течение трех лет после развода даже тот, кто не вносил деньги по кредиту, может потребовать свою часть недвижимости.

И наоборот — когда дисциплинированно платят оба, но жилье оформлено в собственность только одного из них, второй рискует. Если в течение трех лет после развода его доля не будет выделена, то позже сделать это будет сложно — придется через суд восстанавливать срок исковой давности.

Важно помнить: когда вы хотите изменить условия кредитного договора или что-то сделать с заложенным жильем, эти действия требуют одобрения со стороны банка. 

Соглашение касается только совместно нажитого супругами имущества. Брачный договор по содержанию может быть шире. К примеру, в отличие от соглашения в нем часто прописывают, как перераспределяется имущество, которое было у супругов до брака, в каком порядке будут выплачиваться алименты на ребенка.

В соглашении о разделе или брачном договоре нужно указать, кому и в каких пропорциях достаются жилье и долги, будет ли один из супругов возмещать второму уже сделанные платежи по кредиту и в каком размере. Составленный документ необходимо заверить у нотариуса.

Если супруги решили выделить доли в ипотечном жилье, которое было оформлено в общую собственность, нужно подать заявление на перерегистрацию права собственности в Росреестр напрямую или через МФЦ.

В любом случае придется снова обратиться в банк, чтобы он внес изменения в договор залога. Чаще всего, помимо заверенного у нотариуса брачного договора или соглашения о разделе имущества, требуется предоставить свидетельство о разводе и сам ипотечный договор. Когда планируется переоформление кредитного договора, также запрашивается справка о доходах заемщиков за последние полгода. Полный список документов лучше предварительно уточнить в офисе, по горячей линии или в чате ипотечного банка.

Обычно чем меньше оставшаяся сумма долга, тем лояльнее банк к предложениям заемщиков. Но без суда не обойтись, когда супругам не удается договориться, как распределить между собой имущество и долг, либо если варианты супругов создают риски для кредитора.

Например, банк может возражать против физического раздела недвижимости, если решит, что в результате ее стоимость уменьшится или ее будет труднее продать. Ведь есть риск, что супруги перестанут погашать долг. Тогда кредитору придется взыскать заложенное жилье и выставить его на торги, чтобы вернуть свои деньги.

Не исключены трудности, когда супруги выступали созаемщиками, а теперь хотят переоформить кредит на одного человека или разбить долг и заключить с банком отдельные договоры.

При этом кредитор должен заново проверить платежеспособность заемщиков и их кредитную историю. Понадобятся справки о доходах и, возможно, другие гарантии (к примеру, новые созаемщики или поручители).

Если у банка возникнут сомнения, что муж и жена по отдельности справятся с долгом, он вправе повысить ставку по кредиту или вовсе отклонить их вариант изменения договора. Тогда супругам придется оплачивать кредит на первоначальных условиях, которые прописаны в ипотечном договоре, или все же обращаться в суд.

Через суд также удается изменить доли мужа и жены в жилье и долге, когда кто-то из супругов не согласен делить их поровну.

Суд может увеличить долю в ипотечном жилье для того супруга, с кем будут жить дети. Или уменьшить — тому, кто без уважительной причины не работал во время брака и не вносил свою лепту в погашение кредита.

Оставшаяся сумма долга по кредиту, как правило, делится между супругами в том же соотношении, что и сама недвижимость. И суд вправе обязать банк заключить с заемщиками отдельные кредитные договоры.

Человек, который подает иск, должен оплатить госпошлину. Сумма зависит от стоимости недвижимости и может достигать 60 000 рублей. При этом истец вправе потребовать через суд, чтобы второй супруг компенсировал половину размера пошлины.

К исковому заявлению нужно приложить:

• копии паспортов супругов;
• копии свидетельств о рождении детей;
• документы о заключении и расторжении брака (если вы уже развелись);
• ипотечный договор;
• выписку из банка об остатке задолженности по кредиту;
• квитанцию об оплате пошлины и другие документы.

Полный список зависит от вашей ситуации. Вы можете приложить все бумаги, которые докажут ваше право на увеличение доли жилья или уменьшение доли кредита.

В некоторых случаях суд может по-разному оценить вклад каждого в ипотечную квартиру, вследствие чего кто-то из бывших супругов получит большую долю в имуществе. Но обычно это не влияет на то, как распределяется остаток долга. Зачастую он делится поровну.

Чаще всего, когда кто-то из супругов оформил ипотеку до свадьбы, жилье останется в его собственности — даже если во время семейной жизни супруги вместе вносили платежи.

При этом суд может признать, что кредит оплачивался общими деньгами. Тогда владелец жилья должен будет компенсировать бывшему супругу половину суммы ипотечных взносов, сделанных в браке.

До полного погашения ипотечного кредита продать недвижимость, купленную с использованием маткапитала, не выйдет.

Когда супруги расплатятся с банком и он снимет залог с жилья, нужно будет выделить детям доли в собственности и зарегистрировать их в Росреестре. Только после этого органы опеки смогут дать согласие на продажу недвижимости.

Размер детских долей не установлен законом. Но при разделе имущества через суд определяется, какая часть площади квартиры оплачивалась маткапиталом, и она делится между детьми и родителями поровну. Остальное распределяется между мужем и женой. 

По соглашению между супругами недвижимость можно поделить в любых пропорциях между родителями и детьми — но желательно сделать детские доли не меньше, чем определил бы суд. Иначе есть риск, что органы опеки не одобрят сделку по продаже жилья.

По большому счету вариант один — ипотеку придется гасить одному человеку. Иначе есть риск потерять недвижимость. Но тот, кто будет вносить чужие платежи, сможет потребовать у бывшего супруга компенсацию этих расходов через суд.

Если и муж, и жена перестанут делать взносы, то рано или поздно банк начнет взыскание долга через суд. В результате оба заемщика лишатся ипотечного жилья.

После решения суда банк продаст заложенную недвижимость и направит вырученные деньги на погашение ипотечного кредита. Оставшуюся сумму банк передаст бывшим супругам. Если они не смогут договориться, как ее разделить, им опять же придется решать вопрос через суд.