Конец
Строительные компании вместе с банками довольно часто предлагают ипотеку по невероятно низким ставкам — от 0,01%. Не стоит путать эти «кредиты от застройщиков» с государственными программами льготной ипотеки.
В случае с госпрограммами ставки для покупателя получаются низкими за счет того, что часть процентов по кредиту банкам компенсирует федеральный бюджет. Условно говоря, схема следующая: существует рыночная ставка, по которой банк выдает ипотечные кредиты заемщикам; люди, которые подходят под условия госпрограммы, могут оформить договор по более низкой ставке, а разницу между льготным процентом и рыночным гасит государство.
Когда же застройщики обещают субсидировать ипотечную ставку, не всегда условия оказываются прозрачными и выгодными для будущего владельца недвижимости.
За счет чего банки и застройщики предлагают почти нулевые ставки по ипотеке?
В этом случае схема другая. Банки считают, сколько они заработали бы на процентах по обычной ипотеке, и застройщики прибавляют эту сумму к стоимости квартиры. В результате цена недвижимости для будущего владельца увеличивается — иногда на 25% от ее рыночной стоимости. Получившуюся надбавку застройщик выплачивает банку — иногда это называют субсидированием ставки за счет застройщика. Но фактически у человека увеличивается размер первоначального взноса и большую часть процентов, которые ему пришлось бы заплатить по обычной рыночной кредитной ставке, он должен внести авансом.
Иногда застройщики хитрят: для начала показывают высокую цену квартиры и предлагают ее купить на условиях «супервыгодной» ипотеки. А затем пишут, что при оплате собственными деньгами или за счет обычного ипотечного кредита покупатели получат большую скидку. На самом деле, если посмотреть предложения других строительных компаний, окажется, что именно стоимость «со скидкой» и соответствует рыночной.
Чтобы понять, стоит ли соглашаться на субсидированную ипотеку, нужно оценить все ее преимущества и недостатки.
Какие плюсы у «супервыгодной» ипотеки от застройщиков?
Ежемесячный платеж часто существенно ниже, чем по кредиту по обычным рыночным ставкам и даже по программам ипотеки с господдержкой. Это может быть особенно важно, например, если вам приходится снимать жилье, пока строится ваш новый дом. Или вы хотите накопить деньги на ремонт и покупку мебели.
Сумма переплаты по ипотеке от застройщиков может оказаться значительно меньше, чем по обычной — но только в случае, когда вы выплачиваете долг в течение многих лет.
Но сумма процентов очень сильно зависит от срока погашения. Если вы планируете вносить дополнительные платежи, чтобы рассчитаться досрочно, то переплата по обычной ипотеке может оказаться такой же или даже меньше, чем по субсидированной. Если вы планируете досрочное погашение, калькулятор досрочного погашения ипотеки поможет вам рассчитать экономию на процентах.
Кроме того, нужно внимательно изучить условия «супервыгодной ипотеки». Нередко низкий процент действует только год-два, а затем ставка поднимается до рыночных значений. Тогда и ежемесячный взнос, и переплата будут почти такими же, как и в случае обычной ипотеки. И вместо плюсов вы столкнетесь с минусами.
Какие недостатки у ипотеки от застройщиков?
Цена квартиры намного больше рыночной – и чем ниже ставка по ипотеке, тем сильнее завышена стоимость. Если захотите продать свою долю в строящемся доме или уже готовую квартиру сразу после завершения строительства, то вряд ли сможете сделать это по цене покупки и вернуть вложенные деньги.
Если же по каким-то причинам рынок жилья пойдет вниз, то можно не только лишиться своих сбережений, но еще и остаться в долгу у банка.
Минимальный первоначальный взнос увеличивается. Обычно банки устанавливают минимальную сумму, которую должен оплатить сам заемщик, в процентах от стоимости недвижимости. Но поскольку стоимость квартир, которые продают «по акции», выше, то и первоначальный взнос будет больше.
Выбор жилья сужается. Нередко застройщики предлагают субсидированную ипотеку лишь для тех квартир, которые не пользуются большим спросом.
Налоговый вычет уменьшается. Если вы покупаете жилье в ипотеку, то можете вернуть 13% от суммы, которую потратили на уплату процентов по кредиту. Максимальный возврат составляет 390 000 рублей. Но при субсидированной ипотеке проценты минимальны, а значит и вычет будет небольшим.
Как понять, подойдет мне ипотека от застройщика или нет?
Сравните условия разных ипотечных программ — и не только на сайте застройщика, но и на сайтах банков. Выясните, получится ли у вас воспользоваться льготными ипотечными программами с поддержкой государства.
На что обратить особое внимание?
- Выбор квартир — какие из них застройщик готов продать на условиях субсидированной ипотеки. Возможно, это самые неудачные варианты: с видом на свалку, дорожную развязку или окна соседей.
- Финальную цену при разных способах оплаты. Если компания предлагает одни и те же или схожие по параметрам квартиры и в обычную, и в «супервыгодную» ипотеку, посмотрите, насколько отличается их стоимость. Подумайте, готовы ли вы переплатить в самом начале, чтобы затем ежемесячно вносить меньшие суммы.
- Условия кредита – сумму, процент, срок. Иногда банки прописывают в договоре, что супернизкая ставка действует только первые несколько лет, а затем она может быть повышена до обычной рыночной. Тщательно посчитайте сумму переплаты для разных вариантов ипотеки.
- Размер минимального первоначального взноса. Поскольку цена квартиры в случае субсидированной ипотеки обычно выше, собственных денег вам тоже нужно будет заплатить больше. Если у вас недостаточно накоплений и вы, например, планируете взять отдельный потребительский кредит на первоначальный взнос, посчитайте сумму переплаты по обоим кредитам. Возможно, «супервыгодная» ипотека в результате обойдется вам дороже, чем обычная. Кроме того, подумайте, потянете ли вы платежи по обоим кредитам сразу — ипотеке от застройщика и потребительскому. Ведь есть риск оказаться в долговой яме и лишиться заложенного жилья.
Оцените свои доходы. Прикиньте, сможете ли вы вносить дополнительные суммы не по графику, чтобы быстрее рассчитаться по кредиту, или вам комфортнее будет делать относительно небольшие платежи, но много лет. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы посмотреть примерный график погашения и сумму итоговой переплаты банку в каждом из случаев.
Подумайте о своих планах на будущее и попробуйте выстроить разные сценарии развития событий. Что будет, если вы захотите переехать в другой город, или вам придется развестись и поделить квартиру, или у вас родятся дети и потребуется жилье побольше.
Принимайте решение, только когда взвесите все варианты, оцените свою выгоду и финансовые риски.
Обновлено 12.10.2022 в 10:30
