Ипотечный калькулятор

Как пользоваться калькулятором ипотеки?

В ипотечном калькуляторе есть два режима расчета: по цене недвижимости и по сумме платежа.

Режим «по цене недвижимости» будет полезен, когда вы уже присмотрели квартиру или дом. Укажите стоимость жилья и параметры кредита, чтобы узнать размер ежемесячного платежа.

Режим «по сумме платежа» подойдет, если вы решили, какую сумму готовы отдавать по кредиту каждый месяц и сколько лет сможете погашать ипотеку. Так вы узнаете стоимость доступной вам недвижимости.

В любом режиме при подборе подходящих параметров не забывайте о других своих долгах. Следите за тем, чтобы платежи по всем вашим кредитам, включая ипотечный, не превышали половину вашего дохода. Иначе велик риск не справиться с долговой нагрузкой, и банк вряд ли одобрит вам ипотеку.

Как рассчитать размер ежемесячного платежа по стоимости недвижимости?

Чтобы получить расчет по цене жилья, введите:

• стоимость недвижимости;
• размер первоначального взноса — это часть цены жилья, которую вы оплатите своими деньгами. Как правило, банки устанавливают требования к вашему взносу — не меньше 20% от стоимости квартиры или дома.
  Если указать сумму в рублях, калькулятор пересчитает ее в проценты — и вы поймете, удалось ли накопить на минимальный платеж.
  Выберите взнос в процентах от цены жилья — увидите, сколько нужно внести в рублях;
• процентную ставку. По льготным ипотечным программам она известна заранее: например, по семейной ипотеке — до 6%.
  По рыночным кредитам ставка обычно выше — банк определит ее для вас индивидуально. Для примерного расчета можно ориентироваться на ипотечные предложения банков на сайтах финансовых маркетплейсов; 
• срок кредита. Обычно банки выдают ипотеку максимум на 30 лет. Но трезво оцените свои возможности — сколько времени у вас будет достаточно высокий доход, чтобы делать ипотечные платежи.

Когда вы введете все параметры, калькулятор покажет размер ежемесячных платежей и общую сумму переплаты.

Как по размеру платежа узнать, недвижимость по какой цене мне доступна и какой будет сумма кредита?

В режиме расчета «по сумме платежа» укажите комфортный для вас ежемесячный платеж, введите размер первоначального взноса, процентную ставку и срок погашения.

Калькулятор рассчитает сумму кредита, который возможен при таких параметрах, максимальную стоимость ипотечного жилья и сумму переплаты по кредиту. Так еще до подачи заявки в банк вы оцените, на какие квартиры или дома сможете рассчитывать.

Как параметры кредита влияют на размер платежа?

Чем больше срок кредита, тем ниже ежемесячный платеж, но выше переплата. Решите увеличить срок долга на несколько лет, сможете уменьшить ежемесячную нагрузку. Но ежемесячные платежи снизятся не так уж сильно, а переплата банку окажется существенно больше. Поэтому при выборе срока долга придется искать баланс, чтобы и платеж был посильным, и сумма переплаты не завышалась.

Например, вы планируете купить квартиру за 5 млн ₽. В качестве первоначального взноса заплатить 1 млн ₽, а 4 млн ₽ взять в кредит. Если оформить ипотеку под 16% годовых на 20 лет, ежемесячный платеж составит 55 500 ₽, переплата — больше 9 млн ₽. Увеличите срок до 30 лет — платеж снизится до 53 700 ₽, но переплата вырастет в полтора раза — до 15,5 млн ₽.

Чем ниже процентная ставка, тем дешевле обойдется кредит. Даже небольшая разница в ставке может заметно повлиять на переплату. Например, снижение ставки всего на 0,1–0,5% при долгом сроке кредита позволит сэкономить сотни тысяч рублей. Поэтому при выборе ипотечной программы важно внимательно сравнивать предложения банков. Их можно посмотреть на сайтах банков или финансовых маркетплейсов.

Чем больше вы вносите сразу, тем меньше придется занимать у банка и тем ниже будет переплата. Но для первоначального взноса лучше использовать только собственные накопления. Брать потребительский кредит крайне опасно. В таком случае долговая нагрузка на бюджет может оказаться слишком высокой, вы рискуете не справиться с кредитом и потерять ипотечную квартиру.

Также не стоит направлять на первоначальный взнос все сбережения. Лучше оставить финансовую подушку на случай непредвиденных трудностей — это поможет избежать просрочек, если доход временно снизится или появятся дополнительные траты.

В каких случаях нужно переносить даты платежей на понедельник?

Выберите эту опцию в калькуляторе, если собираетесь вносить платежи через кассу в офисе банка.

Отделения не всегда работают в выходные дни. Поэтому можно сразу попросить банк сдвинуть на понедельник все взносы, которые приходятся на субботу или воскресенье в графике платежей. Перенесенные взносы могут оказаться чуть крупнее из-за процентов, которые набегут за выходные.

Как досрочное погашение меняет выплаты по ипотеке?

В обоих режимах расчета — и по цене недвижимости, и по сумме платежа — можно добавить досрочное погашение долга и посмотреть, как изменится график выплат и размер переплаты.

Если планируете полностью закрыть кредит в определенный день, поставьте галочку в окне «Досрочное погашение» и выберите нужную дату. Например, вы продали старую квартиру и полученная сумма позволяет погасить ипотечный кредит, который брали на новое жилье.

Когда нужно учесть дополнительные взносы, помимо плановых по графику, нажмите на «Частичное погашение». Введите дату и сумму — таких платежей может быть несколько.

• сократить срок кредита — тогда размер платежей останется прежним, но вы быстрее закроете долг и снизите переплату по ипотеке;
• уменьшить ежемесячный платеж — срок ипотеки не изменится, но платежи станут более комфортными. Переплата тоже сократится, но не так существенно, как при уменьшении срока кредита.

Выгоднее всего делать частичное погашение в начале срока кредита — так вы серьезно уменьшите размер переплаты.

Скажем, вы взяли ипотеку на 4 млн ₽ под 16% на 25 лет, а через год получили маткапитал и направили эти 700 000 ₽ на погашение кредита. Решите сократить срок ипотеки — переплата упадет с 12 до 4 млн ₽. Захотите уменьшить платеж — переплата снизится с 12 до 10 млн ₽.

Если те же 700 000 ₽ вы внесете через пять лет после оформления кредита, то экономия будет сильно скромнее. При сокращении срока кредита общая переплата составит 6 млн ₽. Уменьшите платеж — переплата снизится только до 11 млн ₽.

При необходимости можно использовать оба варианта досрочных платежей — и с частичным, и с полным погашением.

Какой тип платежа выбрать — аннуитетный или дифференцированный?

В режиме «по цене жилья» можно сравнить два способа погашения долга — аннуитетный и дифференцированный.

Аннуитетные платежи — одинаковые на протяжении всего срока кредита. Такой вариант удобен для планирования: каждый месяц вы отдаете банку одну и ту же сумму. Но в первые годы большая часть взносов идет на погашение процентов, а основной долг почти не уменьшается.

Дифференцированные платежи — в начале кредита больше, затем постепенно уменьшаются. На погашение самого долга каждый месяц идет одинаковая сумма, а набежавшие на остаток кредита проценты постепенно снижаются, так как постепенно уменьшается сам долг.

При дифференцированном графике задолженность снижается быстрее, чем в случае аннуитета. Поэтому переплата оказывается ниже. Но поначалу дифференцированные платежи намного выше аннуитетных при той же сумме и сроке ипотеки.

Большинство кредиторов предлагают только аннуитетные платежи. Но в некоторых банках можно выбрать дифференцированный график. В случае, когда важен предсказуемый ежемесячный платеж, рассмотрите аннуитет. Если готовы платить больше в начале, чтобы в итоге набежало меньше процентов, можно отдать предпочтение дифференцированному графику.

В режиме «по сумме платежа» показывается только аннуитетный график.

Как формируется график платежей?

Введите подходящие вам параметры — и ипотечный калькулятор автоматически покажет результаты расчета.

В режиме «по стоимости недвижимости» вы увидите сумму кредита, ежемесячный платеж, итоговую переплату и общую сумму выплат за весь срок погашения. Если введете первоначальный взнос в рублях, калькулятор пересчитает его в проценты от цены жилья. Укажете в процентах — поймете, сколько нужно внести в рублях.

В режиме «по сумме платежа» калькулятор покажет, на какую стоимость недвижимости и сумму кредита вы можете рассчитывать при выбранных условиях. Первоначальный взнос пересчитается из рублей в проценты или наоборот.

В обоих режимах можно открыть график погашения кредита. Из этой таблицы вы узнаете:

• каким будет размер ежемесячных платежей;
• какая часть каждого взноса идет на погашение процентов, а какая — на сокращение основного долга (его также называют телом кредита);
• сколько составит остаток задолженности после каждого платежа.

Помните, что расчет ориентировочный. Он не учитывает дополнительные расходы, которые часто возникают при ипотеке. Например, страховку ипотечной недвижимости — она обязательна. Или страхование жизни и здоровья заемщика — оно не обязательно, но при отказе от полиса банк может повысить ставку по ипотеке. Цены полисов обычно немаленькие, из-за этого общие расходы на кредит будут выше тех, что указаны в расчете.

Окончательный график платежей вы сможете получить, только когда обратитесь за ипотекой и банк зафиксирует его в кредитном договоре. Если потом вы начнете погашать долг досрочно, банк пересчитает график — вы увидите его в мобильном приложении или личном кабинете на сайте банка.

Что еще нужно учесть, прежде чем брать ипотеку, читайте в тексте «Что такое ипотечный кредит и как его оформить».