Как купить квартиру в ипотеку и с чего начать

Как купить квартиру в ипотеку

Чтобы получить кредит на жилье и оформить сделку с недвижимостью, раньше нужно было собрать целую кучу справок и потратить массу времени. Сейчас банки предлагают сервисы, которые позволяют значительно ускорить и упростить процесс. В некоторых случаях вообще весь путь — от выбора кредита до получения свидетельства о регистрации собственности — можно пройти, не вставая с дивана. Рассказываем, из каких этапов состоит ипотечная сделка и как на каждом из них сэкономить время и силы.

1. Выберите кредит

Для начала изучите, какие льготные ипотечные программы сейчас действуют и есть ли у вас право в них участвовать. Благодаря государственным субсидиям ставка по кредиту может оказаться намного ниже рыночной, так что переплата уменьшится в разы.

Сравните предложения разных банков — проще всего это делать на сайтах финансовых маркетплейсов.

Важно убедиться, что вы находитесь на официальном сайте финансовой организации. Проверить контакты банков можно в справочнике Банка России, а адреса маркетплейсов – в реестре регулятора.

Также стоит уточнить в своем зарплатном банке, не предложит ли он вам особенно выгодные условия по ипотеке.

Можно начать и непосредственно с выбора квартиры или дома. Нередко крупные застройщики в сотрудничестве с банками разрабатывают специальные ипотечные программы с очень низкими ставками, и не исключено, что их варианты вам подойдут. Но нужно трезво оценивать ситуацию: заманчивые цифры в подобных предложениях нередко оказываются лишь маркетинговыми уловками. О плюсах и минусах таких кредитов читайте в тексте «Ипотека от застройщика: особенности и риски».

2. Подайте заявку на кредит

Оставить заявление на ипотеку можно в офисе банка, на его сайте или в мобильном приложении. Еще один способ — подать заявку через один из финансовых маркетплейсов, которые объединяют предложения разных банков.

В заявлении нужно указать примерную стоимость недвижимости, размер первоначального взноса — сколько вы готовы оплатить своими деньгами, сумму и срок кредита. На сайтах многих банков есть калькуляторы, которые помогают прикинуть подходящие параметры.

Вы также должны передать банку сведения о себе и подтвердить платежеспособность. Обычно требуется справка об официальном доходе с места работы. Но это могут быть и другие документы, которые докажут вашу финансовую состоятельность. Например, справка о доходах самозанятого из приложения «Мой налог». Зарплатные банки часто не запрашивают финансовые документы — они и так видят, сколько вы получаете.

Когда вы хотите получить ипотеку по одной из льготных программ, понадобятся дополнительные бумаги. Например, для семейной ипотеки – свидетельства о рождении детей.

Все эти документы обычно тоже можно загрузить через сайт или приложение банка. На их проверку у банка обычно уходит от пары часов до нескольких дней.

Некоторые банки подключили технологию цифрового профиля, который объединяет базы данных о людях из государственных информационных систем. С его помощью подать заявку на кредит еще проще — надо только авторизоваться через портал «Госуслуги» (понадобится подтвержденная учетная запись) и дать банку согласие на запрос и обработку ваших данных.

Банк мгновенно получит всю необходимую информацию, а вам придется лишь убедиться, что она верна. Об одобрении кредита в этом случае банк сможет сообщить вам за пару часов, а иногда и минут. Ведь ему не нужно перепроверять сведения о вас, так как они получены от государства.

Когда вы планируете брать ипотеку с созаемщиком или поручителем, нужно сразу отправить в банк информацию о них. Какие данные потребуются и как их предоставить, вам расскажет сам кредитор.

Если кредит одобрят, вы уже будете точно знать, какая сумма вам доступна и на каких условиях. Срок действия предложения банки определяют самостоятельно. Обычно они дают от трех месяцев до полугода на поиск подходящего жилья.

Как купить квартиру в ипотеку

1. Выберите кредит

Сравните предложения разных банков — проще всего это делать на сайтах финансовых маркетплейсов.

2. Подайте заявку на кредит

3. Выберите недвижимость

Квартиру или дом легче всего подбирать на сайтах или в приложениях застройщиков, агрегаторов недвижимости или площадках с объявлениями. Уточните, есть ли у вашего банка специальные предложения по определенным объектам или своя база жилья. Так есть шанс снизить кредитную ставку на 0,5–1%.

Рассмотрите несколько вариантов, обсудите важные нюансы с продавцами. Если есть возможность съездить и оценить достоинства и недостатки жилья лично — не бойтесь потратить на это дополнительное время. Иначе потом вас могут поджидать неприятные сюрпризы — к примеру, вид из окна на мусорный полигон.

Когда вы хотите купить квартиру в строящемся доме, выясните в банке, сотрудничает ли он с выбранным застройщиком. С компаниями-партнерами проблем не возникнет.

Если же у застройщика нет соглашения с вашим банком, уточните у кредитора, может ли он одобрить такую сделку и какие документы для этого понадобятся. Другой вариант — спросить у застройщика, с какими банками он сотрудничает. Не исключено, что их ипотечные предложения вам тоже подойдут.

В случае со вторичным жильем понадобится оценка недвижимости. Банку необходимо убедиться, что ее стоимость соответствует рыночной. Ведь если заемщик перестанет платить и кредитору придется выставлять заложенную квартиру на торги, он должен быть уверен, что сумма от продажи покроет долг заемщика.

У каждого банка есть список компаний-оценщиков, с которыми он обычно сотрудничает. Заказать и оплатить их услуги, как правило, можно дистанционно. Вы вправе выбрать и другого оценщика, если он соответствует требованиям закона: у него есть квалификационный аттестат по оценке жилой недвижимости, страховка профессиональной ответственности и он состоит в саморегулируемой организации оценщиков.

Специалисты или приедут к вам, чтобы провести экспертизу, или просто запросят фотографии всех комнат с определенных ракурсов.

Обычно оценка занимает два-три дня. Результат вы получите от эксперта на бумаге или на e-mail — тогда нужно будет перенаправить этот документ в банк. Либо оценщик вышлет отчет напрямую кредитору, и вы увидите его в вашем личном кабинете или приложении банка.

Некоторые банки сами проводят оценку недвижимости с помощью искусственного интеллекта. Она проходит быстро, полностью дистанционно и обычно бесплатно.

Как правило, кредитор заранее предупреждает, на сколько стоимость квартиры по договору может отличаться от результата оценки. Если вы уложились в нужный диапазон, передайте информацию о квартире в банк.

На этом этапе кредитору также понадобятся данные продавца — копия паспорта, бумаги, которые подтверждают его право собственности на недвижимость, согласие супруга, если квартира была куплена в браке. Лучше заранее уточнить в банке список необходимых документов.

Банк изучит информацию о продавце и недвижимости и сообщит вам, одобряет он сделку или нет. У каждого кредитора свои правила: например, отказ возможен, если дом вошел в программу реновации или продавец действует по доверенности от иностранного гражданина.

4. Оформите страховку

Страхование вашей будущей недвижимости — это обязательное требование всех ипотечных банков. Кроме того, они часто предлагают заемщикам застраховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить процент по кредиту. Обычно оформить полисы тоже нетрудно онлайн.

Как правило, банки рекомендуют в первую очередь страховщиков, которые входят с ними в одну бизнес-группу. Это удобно — полисы автоматически подгружаются в личный кабинет или приложение банка.

Но иногда у других страховщиков удается найти более выгодные предложения. В таком случае нужно будет самостоятельно отправить сканы страховых договоров в банк. Только перед покупкой полиса убедитесь, что выбранная компания соответствует критериям вашего банка. Например, что у нее высокий кредитный рейтинг. На своих сайтах банки публикуют полный список требований к страховщикам и перечень компаний, которые точно им отвечают.

Некоторые банки заранее заключают со страховыми компаниями — партнерами коллективные договоры страхования. Присоединиться к такому договору и оплатить страховку можно прямо во время сделки. Но условия и тарифы для всех заемщиков стандартны, скорректировать их под себя не получится. Кроме того, банки нередко берут большие комиссии за подключение к такому договору. Обо всех особенностях групповых полисов читайте в тексте «Коллективное страхование: плюсы и минусы».

5. Заключите сделку

Для оформления купли-продажи вторичного жилья кредиторы, как правило, предлагают вам и продавцу приехать в отделение банка. Покупку квартир в новостройке часто организуют в офисе застройщика.

Обычно есть выбор — подписать документы с продавцом и с банком на бумаге или в электронном виде.

Когда вы оформляете ипотеку и проводите сделку купли-продажи онлайн через банк, кредитор нередко снижает ставку на 0,1–0,5% – ведь он и сам экономит время и деньги на проверках и документообороте.

Для онлайн-сделки вам понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Своя УКЭП должна быть у каждого участника сделки, в том числе у вашего созаемщика или поручителя, если вы их привлекаете.

Иногда банки или застройщики сами выпускают УКЭП, но действует она только для оформления договоров в специальном банковском приложении на смартфоне. Стоимость этой услуги лучше уточнить заранее.

Вы можете сами получить электронную подпись. Для этого надо обратиться в удостоверяющий центр. Идти туда необязательно — многие центры готовы прислать своего специалиста. Он вас идентифицирует и выдаст флешку, которая позволит вам подписывать электронные документы с помощью УКЭП. Такая подпись будет действовать для любых видов сделок, но услуга обойдется в 2500–5000 рублей в зависимости от региона.

6. Передайте документы на регистрацию в Росреестр

На этом этапе участники сделки должны отправить в Росреестр заявления о перерегистрации права собственности на недвижимость, договор купли-продажи и кредитный договор. Ведомство зафиксирует смену владельца и переоформит залог на квартиру, если у продавца тоже была ипотека.

В случае покупки строящейся квартиры Росреестр сначала регистрирует право требования по договору долевого участия, а после сдачи дома — право собственности на квартиру и залог на нее. Застройщики передают документы в ведомство сами — на бумаге или онлайн.

В сделках со вторичным жильем все зависит от того, как участники оформляли договоры. Если на бумаге, то продавец и покупатель должны лично прийти в МФЦ или отделение Росреестра. Можно подать документы в ведомство и через посредника по доверенности. Например, через нотариуса или банк, который проводит расчеты.

Когда участники сделки заключают договоры в электронном виде, то продавец и покупатель могут подписать заявления в Росреестр с помощью УКЭП и отправить их на регистрацию через сайт ведомства или через ипотечный банк.

Росреестр регистрирует сделку от двух дней до пары недель. Когда документы отправляет банк, вы получите уведомление о регистрации права собственности в вашем банковском приложении или личном кабинете. В других случаях придется самостоятельно заказать выписку Росреестра — через Госуслуги или МФЦ.

Жилье становится вашим, хоть и находится в залоге. Остается только вовремя гасить платежи.

Не забудьте, что, если у вас есть официальный доход, вы имеете право оформить налоговый вычет и вернуть часть денег. Причем как за покупку недвижимости, так и за проценты по ипотеке. Это тоже можно сделать дистанционно через личный кабинет на сайте ФНС.

Какие есть риски при покупке жилья в кредит?

В основном такие же, как и при любых сделках с недвижимостью.

Например, когда вы покупаете квартиру на этапе строительства, есть вероятность, что работы затянутся. Это обернется дополнительными тратами, если вы снимаете жилье, пока ждете собственное. Но в случае с ипотекой ваши расходы, скорее всего, окажутся еще выше, потому что одновременно с арендой вам придется оплачивать и кредит.

При покупке вторичного жилья ваши права на недвижимость могут оспорить, скажем, неожиданно объявившиеся наследники. Тогда вы останетесь и без квартиры, и без денег. А если взяли ипотеку — еще и в долгах.

Но в ипотечных сделках такие риски обычно ниже — ведь банк тоже заинтересован в том, чтобы их уменьшить. Ему выгодно, чтобы вы жили в своей квартире и стабильно платили по кредиту.

Поэтому для покупателей новостроек банки, как правило, составляют собственные списки надежных застройщиков. Вероятность, что они задержат сдачу дома, минимальна.

В сделках со вторичным жильем банки могут просто отказать в кредите, когда документы продавца вызывают у них явные подозрения.

Нередко кредиторы предлагают клиентам дополнительный платный сервис — проверку юридической чистоты сделки. Стоит такая услуга немало — обычно от 15 000 до 50 000 рублей. Цена может зависеть от многих факторов: какое жилье вы покупаете — квартиру или дом, в каком регионе, на первичном или вторичном рынке. Как правило, в результате вы получаете полный список рисков и рекомендации, как их снизить. Некоторые банки даже дают гарантию: если юристы одобрят сделку, но позже вы лишитесь права собственности, кредитор возместит вам стоимость жилья.

Когда банк не готов компенсировать вам потери, для полной уверенности можно оформить страхование титула — то есть права собственности на недвижимость. Такие полисы обходятся недешево — от 0,1 до 1% цены квартиры, но снижают риск гораздо более серьезных потерь. Если внезапно появятся другие владельцы и суд по их требованию аннулирует сделку, стоимость жилья вам компенсирует страховая компания.

Банки часто предлагают купить такие полисы у страховщиков-партнеров. Прежде чем соглашаться, стоит изучить предложения разных компаний — не исключено, что удастся найти более выгодные условия.

Когда вы выбираете дистанционное оформление ипотеки, это не опаснее, чем традиционное — со сбором бумажных документов. Сведения из цифрового профиля хранятся в надежных государственных информсистемах. А банки получают и передают ваши данные по закрытым каналам связи. Электронная подпись тоже хорошо защищена. В отличие от обычной ручной, подделать ее практически невозможно.

Риски утечки данных в основном связаны с ситуациями, когда вы сами ненамеренно даете мошенникам доступ к онлайн-банку или профилю на портале «Госуслуги». Поэтому очень важно соблюдать правила безопасности: не называть посторонним свои пароли, коды из СМС, не переходить по подозрительным ссылкам.

Никогда не передавайте флешку с ключом от электронной подписи другим людям. Иначе от вашего лица аферисты могут, например, взять кредит, оформить дарственную на ваше имущество или совершить какую-нибудь другую сделку. А по закону за подписанные в электронном виде документы отвечает именно владелец ключа, вне зависимости от того, кто фактически воспользовался подписью.

На устройствах, где вы храните свои документы и электронную подпись, должен стоять надежный пароль и антивирус. Подробнее о том, как защитить свои гаджеты, читайте здесь. Что еще нужно знать про жилищные кредиты, рассказывается в статье «Что такое ипотечный кредит и как его оформить».

Как купить квартиру в ипотеку

1. Выберите кредит

2. Подайте заявку на кредит

Смотрите также

Как купить квартиру в ипотеку

1. Выберите кредит

2. Подайте заявку на кредит

Смотрите также

3. Выберите недвижимость

4. Оформите страховку

5. Заключите сделку

6. Передайте документы на регистрацию в Росреестр

Какие есть риски при покупке жилья в кредит?